再開発
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再開発（さいかいはつ Urban renewal）とは、広義には、既成の市街地を再整備することをいう。
日本では狭義には、都市再開発法に定める「市街地再開発事業」を指すことが多く、同法に基づく事業を一般に法定再開発と呼び、国などから補助金などの助成が行われる。この他、都市計画及び関連法による法定計画（例えば再開発促進区）が定められる場合もあれば、任意に事業が行われる場合（例えば工場跡地開発）などもある。
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[編集] 都市再開発法
日本では市街地再開発事業を行うため「都市再開発法」があり、第1種及び第2種市街地再開発事業について規定している。市街地再開発は、市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法及び都市再開発法で定めるところに従って行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業をいう。鉄道駅の周辺で駅前広場を造るとともに商業ビル等を建設する駅前再開発や、都市部で狭い道路に面して低層の建物が密集している地域などで共同化ビルを建設する事業が典型的なものである。
開発の手法としては、大正時代から耕地整理法（1909年）による農地の耕地整理やこれを準用した都市の区画整理が行われてきた。戦後に土地区画整理法（1954年）ができて土地区画整理事業による再開発が進められてきた。しかし、狭小な敷地に権利者（土地所有・借地・借家など）が多数存在している地価の高い都市市街地においては、土地の増価や減歩を行う土地区画整理事業を進めるのは困難であり、また土地を整理するだけの制度のために建築物の整備が伴わない問題があった。
そこで、都市施設整備とあわせて、建築敷地を集約して中高層共同ビルを建設し、その床に関係権利者が権利を移して入居できるように法的支援する制度として、「防災建築街区促進法」（1961年）と「市街地改造法」（1961年）を制定した。後にこれらをひとつにまとめて「都市再開発法」（1969年）を制定し、都市計画事業として市街地再開発事業を行うようにした。都市部の再開発事業は、この市街地再開発事業（法定再開発ともいう）が多い。土地区画整理事業と組み合わせる合併施行の事例もある。
[編集] 第1種・第2種の違い
- 第1種市街地再開発事業（権利変換方式）
中高層の施設建築物（いわゆる再開発ビル）を建設し、再開発の区域内の土地・建物等の権利者は、再開発事業前のそれらの権利の額に対応する再開発ビルの床（権利床）及びそれに対応する土地持分を、事業者から取得する。これを権利変換という。権利変換を希望しない者は事業者から権利額に相当する金銭等を受け取る。権利床に加えて余分の床（保留床）を建設し、これを売却することによって事業費を調達する方法が通常とられている。
- 第2種市街地再開発事業（用地買収方式）
再開発区域内の土地建物を、再開発事業者がいったん買い取って、事業後に入居希望者に再配分する手法。保留床を売却し事業費をまかなう手法は第1種と同じ。区域内の土地建物の権利者のうち希望する者には、買い取る代わりに施設建築物の床を提供する。（第2種は防災上などで緊急性の高い事業について認められる。公共団体が実施するもので、個人・組合施行では不可）
第2種は1975年の法改正で導入されたもので、事業区域が広いと権利者も多くなり権利変換までに非常に時間がかかることから、事業者に土地収用の権限を与えることにしたもの。大阪の阿倍野が適用第1号である。
[編集] 都市再開発制度について
都市再開発は以下の都市整備事業手法で行われることが多い
- 法律に基づく事業手法
- 制度要綱等に基づく事業手法（住宅市街地総合整備事業・まちづくり総合支援事業等）
- 都市計画法や建築基準法に基づく規制誘導（いわゆる地区計画）
法律上、開発あるいは再開発という語が用いられる例を以下に示す。
- 「市街地開発事業」：都市計画法第12条に定める都市計画事業
- 土地区画整理法（昭和29年法律第119号）による土地区画整理事業
- 新住宅市街地開発法（昭和38年法律第134号）による新住宅市街地開発事業
- 首都圏の近郊整備地帯及び都市開発区域の整備に関する法律（昭和33年法律第98号）による工業団地造成事業又は近畿圏の近郊整備区域及び都市開発区域の整備及び開発に関する法律（昭和39年法律第145号）による工業団地造成事業
- 都市再開発法による市街地再開発事業」
- 新都市基盤整備法（昭和47年法律第86号）による新都市基盤整備事業
- 大都市地域における住宅及び住宅地の供給の促進に関する特別措置法による住宅街区整備事業
- 密集市街地整備法による防災街区整備事業
- 「市街地再開発事業」：都市再開発法第2条に定めるの定義
市街地の土地の合理的かつ健全な高度利用と都市機能の更新とを図るため、都市計画法（昭和43年法律第100号）及びこの法律（第7章を除く)で定めるところに従つて行われる建築物及び建築敷地の整備並びに公共施設の整備に関する事業並びにこれに附帯する事業をいい、第3章の規定により行われる第1種市街地再開発事業と第４章の規定により行われる第2種市街地再開発事業とに区分する。
- 「都市再開発方針」
都市計画法に基づく「市街化区域の整備、開発又は保全の方針」の一部として定められていたが、2000年の法改正により、独立した都市計画になった（都市計画法第7条の2、都市再開発法第2条の3）。この方針は、都道府県が既成市街地の中で再開発の必要があると認めた区域について再開発促進地区などを示すものである。「方針」なので、具体的な権利制限は伴わない。
- 「再開発等促進区」
一体的かつ総合的な市街地の再開発又は開発整備を実施すべき区域として、地区計画により建築物の用途、容積率等の制限などを定める。なお、かつて「再開発地区計画」という制度があったが、2002年の都市計画法改正により「再開発等促進区」に再編された。
[編集] 事例
駅前再開発は各地に見られる事例だが、大規模な敷地（工場跡地等）の開発、密集した市街地の整備、災害からの復興など様々な事例がある。事業主体は公共の場合、民間の場合などがあり、土地の所有形態や権利者の意向、周辺環境、事業採算性などを検討し、事業内容が決められる。権利者が多数存在する場合などは特に計画から着工まで長期の検討期間を要することが多い。
[編集] 東京
東京都内の事例
- 新橋西口
- テレビ朝日や周辺の敷地の再開発を行った。テレビ朝日が設備更新の時期を迎えていたこと、周辺道路が狭く緊急自動車の通行にも支障があったことなどから長期間をかけて合意形成を行い、組合施行で実施した。（六本木六丁目地区第一種市街地再開発事業）
- 都市計画決定が行われながら約40年間未着手であった虎ノ門付近の環状2号線（いわゆるマッカーサー道路）とその周辺の整備を行うもので、立体道路制度を伴う東京都施行の第2種市街地再開発事業。（環状第二号線新橋・虎ノ門地区第二種市街地再開発事業）
- 再開発地区計画（現在の再開発等促進区に相当）によるが、市街地再開発事業ではない。（赤坂九丁目地区開発事業、2002年に都市再生緊急整備地域に指定）
- JRの貨物駅跡の開発。市街地再開発事業ではなく、再開発地区計画及び土地区画整理事業により実施。
- 秋葉原地区土地区画整理事業。旧東京中央卸売市場神田市場が大田市場へ移転したことによる市場跡地および都有地の開発（秋葉原クロスフィールド））。
- 関連して秋葉原駅の貨物駅跡も土地区画整理事業を行い、首都圏新都市鉄道つくばエクスプレス線秋葉原駅が地下に開設した。
- 二子玉川東地区市街地の再開発。事業名称は、「二子玉川東地区第一種市街地再開発事業」。東急不動産ほかによる組合施行の市街地再開発事業で、2005年3月に東京都認可。事業完了は2011年9月予定（第1期）。地上42階・最高部150mの超高層共同住宅、地上16階・最高部82ｍのオフィス・商業棟を中心とし、開発地区（第1期・第2期）は約11.2haで、民間施行の再開発事業としては全国最大規模になる見通し。
- 東京都が豊洲1～3丁目地区まちづくり方針[1]を定め、再開発、土地区画整理事業が複数進められている。
- 東京駅周辺
- 東京駅日本橋口、八重洲側に超高層ツインタワーの建設や、丸の内側の駅舎を復原する予定である。東京駅周辺の再開発地区の名称を「東京ステーションシティ」という。市街地再開発事業ではなく、特定街区制度、特例容積率適用区域制度による容積移転、総合設計制度等を組み合わせて事業を行っている。
- 新宿副都心に隣接しているこれらの地域はいくつもの再開発の計画がある。まず北新宿1～2丁目付近では東京都による北新宿地区市街地再開発事業が進行中である。放射6号線（税務署通り）の整備・拡幅と付近の木造住宅密集地の再開発となっている。（冒頭の写真参照）北新宿に隣接する西新宿八丁目の再開発の計画も進行している。また西新宿六丁目・五丁目・三丁目にも複数の計画が見られ多くはオフィスビルや高層マンションとなる予定である。これらの計画には既に完了したもの、現在進行中のもの、計画見直し中のものなどが見られる。中でも西新宿三丁目西地区再開発は比較的大規模な計画として知られる。
[編集] 川崎
- 川崎駅西口
- 東芝、明治製菓等の工場跡地を利用した大規模な再開発。ミューザ川崎（都市公団施行の川崎駅西口地区第一種市街地再開発事業）、ラゾーナ川崎プラザ（東芝跡地）、ソリッドスクエア（明治製菓工場跡地）などが完成した。今後も高層マンションの建設が進められる予定[2]。
[編集] 大阪
大阪市内
- 関西再生を賭けた大阪駅大改修工事ならびに大阪駅北の梅田北ヤード再開発。2011年に街開きの予定である。梅田北ヤードの総面積は約24haにも及ぶ。梅田貨物南ヤード跡地周辺一帯の西梅田地区再開発は既に完成し、ハービスENT等の高層ビルが並ぶ。
- 西梅田プロジェクト、阪急百貨店うめだ本店建て替え（超高層化）、大阪富国生命ビル建て替え（同）、大阪中央郵便局建て替え（同）など梅田周辺の再開発は挙げれば枚挙にいとまがなく、今度更に劇的に変化していく見込みである。
- 天王寺駅南側、阿倍野区の常盤地区と金塚地区における再開発。阿倍野地区第二種市街地再開発事業。詳細は阿倍野再開発事業を参照されたい。また、2014年には近鉄百貨店阿倍野本店として利用されている阿部野橋ターミナルビル旧館部分を建て替え、高さ約310mの日本一高い超高層ビルが竣工予定である。
- 中之島西部地区における開発。中之島四丁目北地区土地区画整理事業（個人・同意施行）。超高層ビルの建築ラッシュが続く。2008年10月19日に京阪中之島線が開通した他、2010年代に高さ200mのツインタワーが誕生する。
- 大阪球場跡地周辺一帯を南海電気鉄道等が再開発し、複合商業施設なんばパークスなどを建設。湊町のJR難波駅周辺貨物駅跡では大阪シティエアターミナル (OCAT) やオフィスビル、超高層マンション等が建設されている。
- 闇市の流れを汲む商店街の跡地に1979年に複合商業ビルうえほんまちハイハイタウンが完成。近畿日本鉄道のターミナル駅のため、近鉄グループによる開発も多い。
- ユニバーサル・スタジオ・ジャパンへの乗換駅として知られるようになり、西九条駅周辺部の活性化が進んでいる。2009年の阪神なんば線の当駅から難波までの延長も控えている。
- 近年の200m級の超高層ビル建設により、駅前は超高層ビルが林立する地区に変貌を遂げている。
[編集] 神戸
神戸市の再開発事業は、阪神・淡路大震災後に壊滅した市街地の｢都市復興｣を第一の目的とした事業が多い。
- JR、山陽垂水駅前を中央地区、東部地区、西部地区に分けた神戸市主体の事業。垂水駅東第2地区第二種市街地再開発事業、及び垂水駅西地区第二種市街地再開発事業。
- 垂水駅後背地の人口増加や都市機能の遅れへの対応などを問題視していた神戸市が早い時期から計画していた地区。東部地区と西部地区には垂水区総合庁舎や商業施設を含む再開発ビルが完成したが、中央地区は住民の猛反発により停滞している。
- 舞子駅前（垂水区）
- 明石海峡大橋の神戸側の玄関口として再開発。舞子駅前地区第一種市街地再開発事業。住商複合の再開発ビルが完成。
- 震災後、最も早く決定した再開発事業。六甲道駅南地区震災復興第二種市街地再開発事業。｢神戸東部副都心｣として位置付けされる。
- しかし下町情緒溢れた六甲道をいきなり、高層ビル街に変化させてしまう事は当時の住民に不安と怒りを与えた。その為、神戸市と地元住民の間では何度も集会が開かれた。しかし完成した新しい街は新たな問題も生み出した。多くの住民が大阪府内や神戸西部から利便を求めて移り住んできた新住民の為、街自体が巨大なベッドタウンとなりつつある。住民同士の間で地域に対する温度差が激しい。これは震災後、多くの新築マンションが建設された神戸市灘区、東灘区などが抱える特殊な問題である。
- 新長田駅南地区震災復興第二種市街地再開発事業、及び新長田駅前地区第一種市街地再開発事業
[編集] 福岡
福岡市内の主な再開発事業、区画整理事業等
- 渡辺通地区第1種市街地再開発事業（中央区）
- 福岡市の施行による渡辺通1丁目南部の約2.2haの再開発事業で、1979年に地上14階・地下1階の再開発ビル「サンセルコ」が開業した。ショッピングセンター・ホテルニューオータニ博多・FBS福岡放送などが入居してたが、福岡放送は2005年に新社屋に移転した。
- 天神地区第1種市街地再開発事業（中央区）
- 下川端地区再開発（博多区）
- 組合施行による再開発（下川端地区・下川端東地区再開発事業）で1999年に博多リバレインが開業した。中核ビルとなった「スーパーブランドシティ」は2002年に経営破綻し、当該ビルは民間に譲渡され「イニミニマニモ」となった。第三セクターに典型的な責任所在の不明確さが批判されている。
- 香椎副都心土地区画整理事業（千早地区）、香椎駅周辺土地区画整理事業（香椎地区）からなる。千早地区は香椎操車場の跡地を利用して、JR鹿児島本線・西鉄宮地岳線（現・貝塚線）の高架化、JR千早駅・西鉄千早駅・香椎宮前駅・千早操車場などが完成している。香椎地区は西鉄貝塚線連続立体交差事業が高架切り替え完了しており（なおJRの高架化予定はない）、都市計画道路の整備が進行中である。（2007年現在）
- 筥崎（博多区）
- 筥崎連続立体交差事業により、JR鹿児島本線吉塚駅より、移転した箱崎駅、そして筥松付近までが立体交差化された。箱崎駅は高架化前より約440mだけ千早駅方に移動し、新旧駅周辺を含む高架化区間において土地区画整理（筥崎土地区画整理事業）が行われ、都市計画道路の整備が進んでいる。
- 姪浜土地区画整理事業（西区）
- 伊都土地区画整理事業（西区）
北九州市内の主な再開発事業、区画整理事業等
- 室町一丁目地区市街地再開発事業
- 室町一丁目地区市街地再開発組合の施行による。北九州市小倉北区室町一丁目、大門一丁目、城内の各一部（約3.6ha）。
- 施行期間平成11年度～18年度、総事業費約510億円。
- 昭和63年、市では｢北九州市ルネッサンス構想｣を策定、都市機能の集積・強化を都市再生のための重要な基本方針の一つに掲げた。
- ｢紫川マイタウン・マイリバー整備事業｣の推進により、河川の改修にあわせて、紫川や勝山公園などの恵まれた周辺環境を活かしたシンボルゾーンとして整備することとし、本事業はその主要事業。
- 老朽化した小倉北区役所の跡地利用として文化施設を整備するとともに、商業機能や情報発信機能など高度な都市機能を集積させた北九州市の新しい顔となる施設を整備。
- 第1期事業
- 高度な都心機能を集積させた大型複合施設リバーウォーク北九州を建設。
- 地階から低層部に商業施設、中層部に劇場や美術館、シネコンなどの集客施設、高層部に事務所など業務施設を機能的に配置。
- ｢北九州芸術劇場｣は、3つのホールからなる。市立美術館の分館を設置。
- 八幡駅前地区市街地再開発事業
- 八幡駅前地区市街地再開発組合の施行による、北九州市八幡東区西本町2,3,4丁目の各一部（約2.7ha）。
- 施行期間平成12年度～18年度、総事業費約147億円。
- さわらびガーデンモール八幡。
- 黒崎駅東地区第一種市街地再開発事業
- 黒崎駅西地区第一種市街地再開発事業
- 黒崎駅西地区市街地再開発組合の施行による、北九州市八幡西区黒崎3丁目の一部（約1.9ha）の再開発事業で、施行期間平成9年度～、総事業費約314億円。
- 黒崎副都心構想のリーディングプロジェクト
- 再開発ビルは、商業施設、公益施設、ビジネスホテルを整備。
- 分散していたバス停をバスセンターとして集約し、隣接した場所に筑豊電鉄の停留所を配置、交通結節点としての機能を高めました。
- ペデストリアンデッキを再開発ビルまで拡張。公共自転車駐輪場を整備。
- 敷地面積 約13,310m2 延床面積 約92,310m2 地下2階・地上12階。
- 馬借地区第1（1街区・2街区）第一種市街地再開発事業
- 折尾駅前地区第一種市街地再開発事業
- 北九州市の施行による、八幡西区北鷹見町、南鷹見町、堀川町の各一部（約0.8ha）の再開発事業で、施行期間昭和56年度～62年度、総事業費約39億円。
- 駅前広場、街路、河川、鉄道の整備を一体的に実施。
- 駅前広場の賑わいを創り出す目的で第1ビルには大型店主体の商業施設と公共施設（図書館、市民センター）を配置。第2－1ビルには私鉄駅舎。第1ビルから第2ビルを結ぶ連絡通路を整備。
- オリオンプラザ。
- 小倉駅前東地区第一種市街地再開発事業
- 紫川馬借地区第一種市街地再開発事業
- 若松A地区第一種市街地再開発事業
- 西折尾地区住環境整備事業
- 八幡西区西折尾町2番～15番及び堀川町12番（9.33ha）。
- 平成6年度～21年度。
- 総事業費（見込み）約109億円。
- 市は折尾駅周辺の総合再開発を目的とした「折尾まちづくり構想」を提案、「居住環境改善ゾーン」として位置付け。
- 西小倉駅前第一地区
- 小倉駅南口東地区
- 事業主体 未定
- 北九州市小倉北区京町三丁目の一部（約0.6ha）。
- 地元地権者による準備組合が平成12年10月に組織、平成18年度になって保留床処分先に目処がつき、平成19年10月に都市計画決定。平成20年度中の組合設立認可・権利変換計画の認可を目指す。
- 再開発ビルは敷地面積約4,000m2、延床面積約39,000m2、地下1階、地上15階建てで、駐車場は地下1階及び機械式立体駐車場を整備、低層部に商業・公益施設、中～上層部に業務施設を配置する計画。
- 上葛原第二土地区画整理事業
- 吉志土地区画整理事業
- 永犬丸・則松土地区画整理事業
- 大里本町土地区画整理事業
- 上の原土地区画整理事業
- 折尾地区総合整備事業
- 3事業を一体的に実施。
- 折尾駅周辺連続立体交差事業
- 総事業費約350億円。
- 事業延長約4.5ｋｍ（JR筑豊本線約2.4km、JR鹿児島本線約2.1km）。
- 事業期間平成16年度〜平成31年度。
- 折尾地区の街路事業
- 総事業費約280億円。
- 幹線道路、補助幹線道路、歩行者専用道路など約8.1km。駅前広場約1.0ha。
- 事業期間平成16年度〜。
- 折尾土地区画整理事業
- 総事業費約200億円。
- 事業区域約17ha。
- 事業期間平成18年度〜平成34年度（清算期間を除く）。
